Где найти доступный загородный дом?

Середина весны – самое время решать дачный вопрос. Кто-то изучает рынок аренды, а кто-то подходит к вопросу основательно и замахивается на покупку. Что характерно, во второй категории людей со временем только прибывает… Именно для них мы предлагаем обзор доступного загородного предложения.

Неравные доли

Так же как и на рынке жилья, на загородном рынке действует деление на сегменты. Правда, единой классификации не существует – каждый из участников рынка работает «по авторской схеме», однако в первом приближении разделить предложение на эконом, бизнес и люкс все же можно. «Соотношение сил» в этих сегментах пока что выглядит так: более половины предложения, отмечает руководитель направления загородной недвижимости АН «МИАН» Светлана Кондачкова, относится к бизнес-классу, на долю элитных загородных поселков приходится около 20% рынка, ну а дефицитному эконом-классу достается пока что лишь порядка 10%.

Более детальную «разбивку» по сегментам дает директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков. По его словам, на начало года доля эконом-класса в общей структуре предложения составила 11%, доля бизнес-класса – 35%, бизнес + – 22%, люкс – 28%, эксклюзив – 4%. Ну, а в текущем году соотношение будет выглядеть следующим образом: 14% на эконом-класс, 30% – на бизнес, 25% – класс бизнес +, 25% – люкс и 6% – эксклюзив.

Общий же объем предложения на загородном рынке Подмосковья сегодня составляет, по словам Луцкова, 10,3 тыс. объектов (или $5,14 млрд – в денежном выражении). Что до ценовой динамики, то, как говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, в среднем по рынку рост цен за последний месяц составил 1,45% и в зависимости от проекта (его стадии реализации, спроса и др.) может изменяться от 0 до 4%.

Эконом: надо знать в лицо

Остановимся подробнее на предложении эконом-класса: именно этот сегмент вызывает наибольший интерес у потребителей. По словам Кондачковой, к эконом-классу можно отнести объекты строительства до 300 тыс. у. е., выполненные под чистовую отделку, учитывая стоимость земли и коммуникаций. По классификации же компании «Терра-Недвижимость», стоимость проектов эконом-класса находится в рамках $250-400 тыс., по классификации компании «Масштаб» – может доходить до $500 тыс.: как мы уже говорили, рамки определяются самими участниками рынка.

Все эконом-объекты можно условно разделить на дома для постоянного проживания (таунхаусы, коттеджи) и дома для сезонного проживания (дачи в организованных дачных поселках или в садово-огородных товариществах). И тех и других, как мы уже говорили, не хватает, и основная масса спроса не находит соответствующего предложения. «Мало предложений коттеджей площадью до 200 кв. м, а ведь семье из 2-3 человек, имеющей возможность купить загородный дом, большие площади зачастую не нужны», – поясняет директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин. «Клиенты, которые хотели бы приобрести коттедж в поселке эконом-класса, частично переориентировались на вторичный рынок: на стародачные места или вторичные объекты в удачных организованных поселках», – добавляет Владислав Луцков. Тем важнее «знать в лицо» представителей столь дефицитного эконом-сегмента.

Примером проектов эконом-класса могут быть поселок Опушка (18 км по Минскому шоссе), Мечта (22 км по Дмитровскому шоссе), Светлогорье (38 км по Новорижскому шоссе). Кроме того, сегодня на рынке представлены такие предложения, как Фэмили-Клаб (поселок на 340 домов на Ленинградском направлении, в 12 км от Москвы), Долгопрудный (поселок таунхаусов на Дмитровском направлении, в 4 км от столицы) и Чкалов-Клаб (строящийся жилой комплекс из 20 индивидуальных 3-этажных домов (таунхаусов) в южной части города Красноармейска).

Что до организованных дачных поселков, здесь можно назвать, например, такие, как Беляевская Опушка (Симферопольское шоссе, 65-й км), Славенка (63-й км Новой Риги), "Маяк", "Аистово" (Можайское шоссе, 120-й км).

Бизнес-класс: здоровая конкуренция

Как говорит Светлана Кондачкова, требования к поселкам бизнес-класса на сегодняшний день обозначены вполне четко: «ликвидное» направление, площадь строений от 300 кв. м и выше, земельного участка – не менее 15 соток. Количество домов в поселке не ограничивается, обязательно наличие качественной собственной инфраструктуры. Средняя стоимость предложений этой группы – от $500 до $1 млн. Впрочем, опять же, это с точки зрения «МИАНа». По классификации, например, «Терры», такие объекты попадают в эконом +, а для бизнеса цифры будут вдвое выше: $1-1,9 млн.

Поскольку именно на данный сегмент приходится подавляющее большинство предложения (напомним, по разным оценкам – от «больше половины» до 2/3 и даже 3/4), то соотношение «спрос-предложение» здесь в дисбалансе в пользу покупателя. Причем этот дисбаланс так существен, что эксперты рынка предрекают бизнес-классу непростое будущее. Так, по словам директора отдела загородной недвижимости корпорации «Инком» Андрея Кройтора, часть предложения в будущем попросту сменит класс: перейдет или в верхний эконом-класс, или же в нижний сегмент «элитки».

Как бы то ни было, бизнес-предложения более чем достаточно, и для примера мы приведем лишь несколько поселков: по версии Светланы Кондачковой, это могут быть, например, 33 Клаб, Грин Хилл, Пестовская Гавань, Акватория Истры.

Коттеджный поселок 33 Клаб расположен в Нарофоминском районе, треть площади которого занимают лесные массивы. Цена домов здесь стартует от $495 900. Поселок Грин Хилл расположен в Истринском районе, на северо-западе Московской области, в 29 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Благоустроенные коттеджи площадью от 344 кв. м до 487 кв. м обойдутся покупателям в сумму от $889 828 до $1 408 113. Поселок Акватория Истры находится в 48 км от МКАД близ деревни Лопотово, на берегу Истринского водохранилища. Здесь планируется построить двухэтажные коттеджи по цене от $344 тыс. до $1,195 млн.

Прогнозы-2007

Рассказав на ряде примеров, как складывается ситуация с предложением на загородном рынке сегодня — имея в виду относительно доступную его часть — обратимся теперь к прогнозам на текущий год. По словам Игоря Лебедева, начальника отдела маркетингового анализа УК «Масштаб», основными тенденциями 2007 года станут увеличение доли поселков таунхаусов в общем объеме предложения, рост количества поселков эконом-класса, развитие ипотеки на рынке загородной недвижимости, масштабное освоение крупных земельных территорий.

«Скорее всего, будет прослеживаться тенденция к уменьшению земельного участка. Уже сегодня, в коттеджных поселках бизнес-класса допустимы участки размером в 10-12 соток. Небольшой участок земли существенно уменьшает стоимость приобретения, и, соответственно, делает его более доступным. В 2007 году будет увеличиваться предложение, расти конкуренция, но все равно спрос в ближайшие два-три года до конца не будет удовлетворен», — говорит Лебедев.

Руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко, в свою очередь, отмечает в качестве основных направлений развития загородного рынка-2007 рост интереса покупателей к поселкам с единой оригинальной архитектурной концепцией, широкой продуктовой линейкой; смещение спроса в сторону масштабных загородных жилых комплексов с развитой собственной инфраструктурой. "Еще одна тенденция 2007 года, — говорит Резниченко, — это расширение спроса на относительно новые для России типы жилых объектов, весьма популярные в зарубежных странах: таунхаусы, дуплексы, кластерные дома". Впрочем, новые эконом-форматы — это тема для отдельного разговора.