Правила аренды элитного коттеджа

Спрос потребителей на съем жилья в организованных охраняемых коттеджных поселках с развитой инфраструктурой сегодня существенно возрос и превышает предложение. А, по мере того как приближается сезон отпусков, число свободных качественных объектов стремительно уменьшается. Если в феврале на коттеджи с арендными ставками от $5 до 20 тыс. приходилось 9% общего спроса, то сейчас эта цифра увеличилась уже до 12%. Так что поиском домика на лето лучше озаботиться прямо сейчас.

Популярные направления

Сегодня в Московской области существуют целые арендные поселки, в общей сложности их насчитывается около 30. Дома в них оснащены полноценной кухней, всей бытовой техникой, городскими коммуникациями, включая Интернет и спутниковое телевидение. В большинстве случаев стоимость аренды дач в таких поселках зашкаливает за $20 тыс. в месяц. Однако очередь из желающих снять эти коттеджи растягивается на месяцы, а договор аренды в основном заключается на длительный срок.

Варианты для летнего проживания люди с солидным достатком могут найти среди нераспроданных коттеджей в уже организованных поселках. Пока дом не нашел своего покупателя, многие застройщики готовы сдать его в аренду. Впрочем, и частные владельцы тоже нередко сдают свои дома.

По словам эксперта агентства недвижимости DOKI Аллы Ефремовой, лидирующие позиции по аренде загородных домов, как и в прежние годы, занимают Рублево-Успенское шоссе и Новая Рига (поселки «Семейный клуб», Рублево-1 и 2, Успех, Барвиха, Жуковка). Именно эти места являются теми ценовыми ориентирами, к которым со временем грозят подтянуться и другие направления. За прошедший год средняя стоимость найма выросла здесь на 17% и теперь составляет от $10 до 60 тыс. в месяц.

«За признанными лидерами следует привлекательное своей разнообразной спортивно-развлекательной инфраструктурой (спортивные комплексы «Яхрома», «Сорочаны», «Волен») и близостью большой воды Дмитровское шоссе (например, коттеджный поселок Forestville)», – рассказывает Елена Шарапова, специалист отдела аренды компании DeltaRealty. Здесь аренда коттеджа обойдется в $7,5-30 тыс. Также востребованы коттеджи, расположенные по Минскому шоссе – продолжению Можайского, в которое в свою очередь переходит Кутузовский проспект. На данном направлении расположено большое количество стародачных мест, таких как Жаворонки, Крекшино, Лесной Городок. А цена аренды здесь значительно привлекательнее, чем, например, по Киевской или Калужской трассе. Снять коттедж по Минскому шоссе можно только на вторичном рынке, арендная ставка варьируется от $7,5 до 25 тыс. в месяц.

Устойчивый спрос на загородную недвижимость наблюдается по Пятницкому шоссе («Истра Holiday»), арендные ставки на этом направлении – от $8,5 до $21 тыс. Стабильная популярность Киевского и Калужского шоссе связана с тем, что эти трассы продолжают Ленинский проспект и Профсоюзную улицу престижного юго-запада Москвы. На этих направлениях тоже встречаются стародачные поселки: Апрелевка, Селятино, Крекшино, Фрунзевец, Победа. Сама трасса характеризуется хорошим покрытием. Стоимость аренды коттеджа составляет $12-35 тыс. в месяц. Данные на март текущего года о ставках аренды по отдельным поселкам приводятся в таблице ниже.

От чего зависит стоимость аренды?

Один из главных критериев привлекательности загородного дома, закономерно влияющий и на стоимость аренды, – близость к Москве. Как говорит Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании «Миэль», дома, расположенные в зоне 30 км от МКАД, продолжают держать ценовое лидерство.

Самая дорогая часть Подмосковья – западная, между населенными пунктами Красногорск – Павловская Слобода – Жаворонки – Переделкино. «Естественно, цены в этих краях носят баснословный характер, – говорит Елена Шарапова. – Аренда довольно среднего особняка общей площадью порядка 400 кв. м, расположенного на Рублево-Успенском шоссе в пределах 25-30 км от Москвы, в лучшем случае обойдется минимум в $10 тыс. в месяц. При этом площадь участка будет 10-20 соток, а гараж рассчитан на одно-два машино-места, а не на целый автопарк».

Как рассказала Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, наличие ландшафтного дизайна на территории участка является пусть не определяющим, но важным фактором при выборе коттеджа для проживания. Кроме того, клиенты проявляют интерес именно к организованным поселкам, выполненным в едином архитектурном стиле.

Выгодное расположение коттеджа в непосредственной близости от лесного массива или водохранилища дополнительно увеличивает цену аренды на 50%, а развитая инфраструктура дает удорожание на 20%, отмечает Елена Шарапова. Кроме того, немаловажным является наличие охраны.

Стоимость аренды зависит и от срока, на который снимают дом. По словам Марии Литинецкой, собственники элитных коттеджей не хотят сдавать дом на несколько дней или месяц, а стремятся заключить договора аренды на сроки от года. Нежелание сдавать дом на короткий срок вполне понятно: во-первых, часто посуточная аренда приходится на праздники, а это сопряжено для владельца коттеджа с большими рисками, чем при обычной аренде. Во-вторых, никому не хочется постоянно менять арендаторов – проще установить долгие и прочные отношения с одним человеком, чем несколько раз в месяц приводить дом в порядок между посещениями разных арендаторов. Поэтому ставка за месяц повышается, если дом необходимо снять только на лето.

Еще один (иногда решающий) момент – «начинка» дома. Как отмечает Елена Шарапова, стандартные требования к состоянию сдаваемого коттеджа – это полноценная отделка под ключ, современная меблировка, необходимая бытовая техника. В некоторых случаях дом предлагают вместе с обслуживающим персоналом, что, конечно, отражается на стоимости аренды.

Наиболее востребованная категория загородной недвижимости на лето – это коттеджи и таунхаусы площадью 200–300 кв. м, расположенные на больших участках в 15-25 соток. Встречаются также варианты площадью 400, 600 и 1000 «квадратов», но это скорее исключения. Зачастую дачные коттеджи располагаются на единой территории, между ними отсутствует ограждение. Количество спален не превышает трех-четырех. В дачных вариантах редко присутствуют такие помещения, как бассейн, кабинет, домашний кинотеатр, гараж.

Как оформить договор?

Как рассказала Мария Жукова, за поиск коттеджа агентства недвижимости берут обычно 100% месячной стоимости найма. Что касается платы владельцу, то здесь обычно сразу выдается «на руки» плата за первый и последний месяц проживания, то есть за 1 и 5 месяц, если коттедж снимается на сезон (май-сентябрь), и залоговая сумма, которая не имеет никакого отношения к регулярным выплатам. Она берется в счет залога за состояние дома, имущества, оплаты коммунальных платежей и по окончании срока найма возвращается клиенту. В договоре эта сумма также всегда прописывается отдельно.

Что касается собственно договора об аренде, юристы рекомендуют убедиться в том, что в документе указан полный перечень и объем предоставляемых коммунальных услуг (водоснабжение, наличие горячей воды, максимальная мощность всех включенных электроприборов). А также в том, что прописаны санкции на случай, если предусмотренные договором услуги не будут предоставляться или будут предоставляться не в полном объеме. Кроме того, следует оговорить степень ответственности арендатора за сохранность имущества хозяев в случае неосторожного обращения.

Чаще всего споры по договору аренды возникают в случае досрочного прекращения пользования арендованным имуществом – как по инициативе арендатора, так и арендодателя. По общему правилу, любой договор может быть расторгнут только по согласию сторон. В случае же, если арендатор вынужден покинуть дачу по инициативе арендодателя, последний обязан возместить убытки и компенсировать моральный вред.

Арендные ставки по отдельным коттеджным поселкам (март 2007 года)

Поселок	Стоимость аренды, долл. США в месяц
Подмосковье
Николо-Урюпино	7000 - 30 000
Софьино	7000 - 15 000
Жуковка	12 000 — 60 000
Горки-2	15 000 — 60 000
Барвиха	10 000 — 60 000
Поселок Художников	10 000 — 20 000
Никольская Слобода	11 000-16 000
Раздоры	15 000 — 60 000
Москва
Остров Фантазий	7000 — 25 000
Серебряный Бор	12 000 — 35 000

Данные компании Blackwood