Что будет дешеветь на загородном рынке

Рост цен на рынке загородной недвижимости стабилен и неизменен уже который год. Однако сейчас специалисты отмечают определенное расслоение загородного рынка коттеджей и прогнозируют, что целый ряд объектов может подешеветь.

Рынок как он есть и как его нет

Какой он, наш загородный рынок, и что такое среднестатистический коттедж, какова его цена – вопросы, которыми аналитики всерьез начали заниматься буквально недавно. Зачем нужны такие данные? Если взять зарубежную практику, то многие показатели именно загородного рынка служат индикаторами состояния экономики: к примеру, в США чаще всего используется медианная цена дома, по изменениям которой все отслеживают тренды рынка.

Кроме того, используется для понимания состояния рынка статистика по количеству проданных домов, по количеству домов, возведенных за определенный период – чаще всего в месяц. Публикуется и статистика по количеству выданных ипотечных кредитов, что позволяет понять, насколько граждане оптимистично смотрят на свое будущее. Выдается кредитов меньше – значит в экономике спад, много – ожидайте ипотечного "пузыря". В общем, подобная статистика – вещь очень полезная, если она есть.

На конференции, посвященной анализу рынка недвижимости («Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», организатор – Московская ассоциация риелторов (МАР)), было приведено много данных по подмосковному рынку загородной недвижимости. По этому рынку аналитика имеется у разных компаний, бывают между данными и разночтения, а вот российский рынок коттеджного строительства остается terra incognita как для федеральных властей, так и для большинства застройщиков, у которых имеется интерес к региональной экспансии.

К примеру, заместитель исполнительного директора Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Петр Казьмин (НАМИКС – организация, созданная специально для развития малоэтажного и коттеджного домостроения), не смог ответить на вопрос «Собственника», сколько же всего коттеджных поселков в России сейчас строится. Он сказал, что есть отдельные цифры по ряду регионов, но вообще поселков вокруг крупных городов-миллионников раз-два и обчелся. «Да и те, которые заявлены как поселки, чаще всего «шанхаи», которые не соответствуют критериям коттеджного поселка, сложившимся за эти годы в Подмосковье и Ленинградской области», – добавил он. Очевидно, что говорить о том, что на самом деле в этой сфере происходит, пока рано, можно говорить только о планах (интересные данные прозвучали только такие: за первое полугодие 2008 года в России открылось 25 заводов по производству материалов для малоэтажного строительства, и в ближайшие годы ожидается появление еще 50 аналогичных предприятий). Но пока поговорим о сфере, где в статистике есть хоть какая-то ясность.

Цена коттеджа

По данным руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, на подмосковном рынке активно продаются 327 поселков, а в среднем на рынок выходят 3 новых поселка в месяц. За 2007 год цены в среднем выросли на 36%, а рост в 2008 году к концу августа составил уже 30%, причем 3,2% роста цены пришлось на август. Средняя цена коттеджа в организованных поселках составляет $1 млн, или 25,1 млн руб. Неудивительно, что на рынке сейчас более активно развивается эконом-класс: мало кто из среднестатистических москвичей способен выложить за средний коттедж такие деньги.

Впрочем, иную картину нарисовала Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга аналитического центра IRN.RU. Согласно их подсчетам, стоимость среднего коттеджа составляет $1,435 млн. Средняя площадь поселка 19 га, участка для одного домовладения – 21 сотка, а количество домов в поселке в среднем 88 шт. Рост цен, по ее данным, за последние три года составил 60% в целом по рынку, а для западного направления – 100% за это же время. Второе направление по приросту цен – северо-западное (75%). По мнению аналитика, основной причиной такого роста стало то, что по данным направлениям люди покупают второй и третий дом.

Валерий Лукинов, директор департамента управления проектами холдинга Rodex Group, не стал считать среднюю температуру по больнице и привел данные по средней стоимости домовладений в различных сегментах. К примеру, в сегменте эконом коттедж в среднем стоит 9,962 млн руб., в бизнес-сегменте – 17,587 млн руб., в сегменте бизнес+ эта цифра достигает 35 млн руб., а дома класса элит премиум предлагаются в среднем по 81 млн руб. Самые дорогие предложения в сегменте элит де люкс – 150 млн руб. Было отмечено, что в среднем цена за кв. м в коттеджных домах выросла за последние 5 месяцев на 10%, но более всех прибавил в цене эконом-класс и бизнес+ – на 16 и 16,7% соответственно. Это выявило еще одну странность рынка – цена растет в том сегменте, где спрос минимален: лишь 1% от предложения коттеджей бизнес+ был реализован в июле 2008 года, а он, на секундочку, составляет 10-12% от всего предложения на рынке, или 2086 домовладений.

Максимальный спрос в эконом-сегменте – примерно 50% от всего спроса на загородные организованные поселки. А их предложение в июле 2008 года составило 5096 домовладений.

Валерий Лукинов также представил статистику: как менялась цена квадратного метра в различных сегментах в этом году. Наибольшее непостоянство проявил квадратный метр в сегменте элит де люкс, цена которого варьировалась от 100 тыс. руб. до 160 тыс. руб. только с марта по июнь, а в июле его цена зафиксировалась на 120 тыс. руб. Куда более стабилен весь этот год был квадратный метр в коттеджах эконом-класса, цена которого показала равномерный рост с 37 тыс. руб до 43,4 тыс. руб.
Представленные аналитиками данные развеяли ряд мифов, которые бытуют на рынке. Стало понятно, что загородное жилье сейчас покупают по большей части отнюдь не нувориши: спрос создают те москвичи, кто выбирает эконом-класс. Аналитики развеяли и убеждение, что покупатели недорогих коттеджей не требуют инфраструктуры, как коммунальной, так и социальной: сейчас практически во всех поселках создается полноценная инфраструктура, потому что без этого продажи вообще не идут. И еще они сошлись единогласно на том, что коттеджи в сегметре бизнес+ плохо продаются из-за отсутствия спроса и им, скорее всего, придется несколько подешеветь, чтобы найти своего покупателя. В целом прогноз для рынка до конца года благоприятный: здесь ожидается стабильный рост, без скачков и кризисов.