Вокруг земли за 366 дней: чем удивил рынок участков

Земля на вес золота – примерно такое положение долгое время существовало на рынке недвижимости. Ликвидные участки оставались в дефиците и становились первоочередной целью инвесторов. Неликвидные – продавались по завышенным ценам с расчетом на то, что в будущем при общей нехватке земель они все равно будут выгодно проданы. К концу года ситуация круто поменялась.

Долгожданный поворот

Самая явная тенденция, которую стали отмечать в конце года эксперты и аналитики, – это «логичный» поворот земельного рынка. То есть давно ожидаемое и закономерное падение цен на наименее ликвидные земли и удешевление переоцененных девелоперских проектов.

Как отмечает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков, начиная с августа 2008 года в связи с общеэкономической ситуацией в стране, спрос на земельные участки и крупные землеотводы резко упал, что спровоцировало снижение цен и рост объема предложения.

Многие девелоперы начали продавать земельные участки без строительного подряда (например, такие коттеджные поселки как Папушево, Опушкино, Крючково-2, Forest lake club), хотя изначально концепция этих проектов не предполагала продажу земельных участков.

Перспективы мегапроектов в Подмосковье также весьма сомнительны, считает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. По данным аналитика, проект А101 фактически перестал строиться, правда, изначально он и был рассчитан на распродажу участков. «Практически остановлено Рублево-Архангельское, под Химками есть мегапроект, который распродается по кусочкам», – перечисляет Таганов. Существуют крупные проекты, которые, судя по всему, будут достроены и распроданы. Среди них Константиново в Домодедовском районе Подмосковья и поселок класса люкс Millennium Park, расположенный на 19 км Новорижского шоссе. Но в целом тенденция сейчас складывается в сторону превращения мегапроектов в долгострои.

На рынке «большой земли» снижение цен за 4 месяца составило от 15%, а сегодня достигает и 50%. Такие данные приводит директор департамента загородной недвижимости компании «Миэль-Брокеридж» Жанна Щербакова. Она также предполагает, что ситуация может в течение 2-5 месяцев усугубиться, что приведет к снижению цен на подобные предложения до 70% в течение 2009 года. «Существовала затоваренность данного рынка в первой половине 2008 года, и трехгодичный срок «безнаказанного» использования земельных массивов сельхозназначения не по прямому назначению у многих владельцев уже истек. Также важно понимать, что подобные массивы в 100% инвестпроекты, с серьезными капиталовложениями. Да и покупка подобного предложения – опять же многомиллионный инвестпроект», – объясняет эксперт.

Цена – договорная…

Если земли сельхозназначения, бывшие колхозные угодья свыше 100 га, всегда являлись мало востребованными, то небольшие участки под ИЖС и сегодня продолжают пользоваться спросом. «Желающие вкладываться в землю есть, рассматриваются участки не по спекулятивным ценам. Ищут ИЖС, вплоть до объемов в десятки гектар. Предпочтения стандартные: Новорижское, Киевское, Калужское», – перечисляет управляющий директор «Century21Запад» Евгений Скоморовский. Похожая картина наблюдается не только в Подмосковье, но и в других регионах, например, в Краснодарском крае. Как отмечается в исследовании компании GVA Sawyer, в этом регионе покупатели активно интересуются участками в 7-10 соток под ИЖС. В Сочи и сегодня ликвидные участки вблизи моря, в престижных районах: Светлана, Бытха, Приморье – торгуются по ценам в среднем $67 537 за сотку (вполне сопоставимо с Подмосковьем). В то же время участки в районах Измайловка, Илларионовка, Красная Воля продаются в среднем за $6753/сотка, что объясняется удаленностью от моря, сложностью подведения коммуникаций, неудобными подъездными путями.

В Подмосковье, по данным компании «Усадьба», наибольшим спросом в течение года пользовались земельные участки на Новорижском и Киевском направлениях. Причем покупки в основном совершались в поселках на удалении более 30 км от МКАД. Наименьшим спросом пользовались земельные участки на переоцененном Рублево-Успенском шоссе.

Хотя и сейчас земли на Рублевке медленно, но верно продолжают дорожать. По данным компании Blackwood, средняя цена сотки в данном районе – $94 тыс., а максимальная стоимость была зафиксирована на уровне $220 тыс. Не сдает позиции Киевское шоссе: здесь также отмечается рост цен, средняя стоимость сотки – 576,7 тыс. руб. (около $20,5 тыс.), говорится в отчете компании «Эмакс». За год увеличился объем предложения на Рублево-Успенском шоссе (на 91 участок), на Киевском (на 542 участка), Новорижском (на 95 участков), а на Минском шоссе – сократился на 11 участков.

«Сегодня земельный рынок практически «умирает», постепенно снижаются цены на его объекты», – констатирует Дмитрий Таганов. Например, земля в Дмитровском районе сейчас продается с дисконтом более 30%. Люди, которые покупали участки по $10 тыс. за сотку, сегодня готовы продать за $6 тыс. Еще полгода назад они просили бы за нее не менее $20 тыс. А наиболее существенны дисконты на землю, расположенную на наименее популярных Каширском и Севастопольском направлениях.

При этом, согласно объявленным компаниями прайс-листам, земля не дешевеет: скидки достигаются при переговорах о покупке. Это еще одна из наиболее явных тенденций уходящего года, причем не только на земельном рынке.

Земля в перспективе

В своих прогнозах для земельного рынка аналитики делают ставки на долгосрочные перспективы. «Несмотря на общую отрицательную тенденцию рынка недвижимости, неуместно говорить о крахе рынка земли в России. Классический земельный рынок консервативен, для него нехарактерны резкие изменения конъюнктуры цен. Поэтому происходящие в настоящее время отрицательные процессы повысят привлекательность земли для долгосрочных инвестиций», – уверен генеральный директор компании «Гелиос» Михаил Андреев.

Евгений Скоморовский также считает, что перспективы у земельного рынка хорошие и что сегмент ждет активное развитие в ближайшие десятилетия: вновь будет наблюдаться стабильный рост, который будет интересен как ленддевелоперам, так и конечному потребителю. Но рост более медленный и цивилизованный.
Спрос переориентируется с земель под коттеджные поселки на территории под строительство малоэтажных жилых комплексов, уверен Иван Шульков: «Наиболее перспективными направлениями останутся Новорижское и Калужское-Киевское: они обладают приемлемыми природно-рекреационными характеристиками и транспортной доступностью, а также располагают значительным количеством свободных неосвоенных территорий».

По оценке директора по маркетингу компании «МИАН» Алексея Кудрявцева, ликвидные участки продолжат дорожать (в 2009 году не менее чем на 10%). А прочие земли упадут в цене в среднесрочной перспективе вплоть до 25-30%.

По материалам сайта www.build-land.ru