Гибкая
черепица
+7 (987) 305-05-06
8 (800) 234-41-10
заказать звонок
Twitter Facebook Youtube Telegram
Рус / Eng

11.03.2009

Земельная антиутопия, или Самострой вместо городов и поселков

Очевидно, что рынок загородной недвижимости в Подмосковье за время кризиса сильно изменится. Новая тенденция – продажа участков без подряда – явственно обозначилась на рынке с начала года.

Земля «упала»

VIII практическая конференция «Сезон загородной недвижимости: мода против кризиса», организованная русской выставочной компанией «Эксподизайн», холдингом «Сапсан» и 20-й Международной выставкой недвижимости «Домэкспо», собрала в основном самих участников рынка. Как заметил один из докладчиков, образовался некий «междусобойчик». Но, если взглянуть с другой стороны, профессионалы общались с профессионалами. Поэтому здесь можно было узнать о ситуации на рынке земельных участков и загородных поселков из первых уст – от консалтеров, аналитиков и самих застройщиков.

Сразу всеобщее внимание захватило именно положение с подмосковной землей, от которой сегодня стремятся избавиться девелоперы в надежде получить наличный капитал. По словам директора департамента развития бизнеса холдинга Rodex Group Геннадия Теряева, земельные участки в 30-километровой зоне от МКАД подешевели в пять раз (в долларовом эквиваленте). Объем продаж объектов при этом упал в четыре раза. Но, как прогнозирует Теряев, готовые дома продаются и еще будут продаваться в ближайшие четыре месяца.

Похожие тенденции отмечались аналитиками рынка и раньше. Как говорится в исследовании, проведенном «Кризисной лабораторией Mozaik», наиболее сильно подешевели те земли, которые были переоценены до кризиса. В первую очередь это касается отдаленных от Москвы участков. Так в настоящее время можно найти предложения земельных участков с разрешенным использованием для дачного строительства на расстояниях около 70-80 км от МКАД по цене $200-300 за сотку.
Но в то же время, если хозяева участков испытывают большие финансовые затруднения, они готовы существенно опускать цены и на очень перспективные участки, находящиеся в пределах 10–20-километровой зоны от МКАД. «Так, в 10-километровой зоне от МКАД появляются предложения участков категории «земли поселений» с разрешенным использованием для жилищного строительства по цене от $5-7 тыс. за сотку», – приводит пример директор по развитию компании Mozaik Development Дмитрий Макаров.


Мегапроекты на грани вымирания

Такое положение, когда земля оптом уже не продается, фактически означает констатацию смерти мегапроектов – комплексной жилой застройки, финансовые вложения в которую предполагали инвестиции от $3 млрд. Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая отмечает, что некоторые шансы на выживание остаются у тех проектов, которые включены в программу «Доступное жилье», но и федеральная поддержка спасает не всех и не всегда.

Самый свежий пример: 4 тыс. га земли в мегапроекте «А101», принадлежащие бизнесмену Вадиму Мошковичу, могут быть проданы московскому правительству. Правда, сумма возможной сделки не называется, но можно предполагать, что земли едва ли будут выкуплены по той стоимости, какую в них вложил инвестор.

По словам Марии Литинецкой, девелоперам мегапроектов не остается иного выхода, кроме как распродавать земли, понижать классность объектов, откладывать их реализацию на неопределенное время. Подобные веяния уже коснулись в той или иной степени проектов «Рублево-Архангельское», «Коммунарка», «Остров Истра», «Плещеево (Грибаново)», «Остров Барвиха».

Подмосковный Шанхай

Разумеется, сложившаяся ситуация хотя и не предвещает ничего хорошего экономике в целом, но является выгодной для частного покупателя. Как признался один из участников конференции, на участки без подряда обозначился очень хороший спрос. И впрямь, вроде бы симбиоз: девелопер получает «живые деньги», а собственник – землю, на которой может начать строить дом хоть завтра. Однако не все так просто. Генеральный директор компании «Форесткомстрой» Регина Гусова перечислила риски, которые несут покупатель и девелопер поселка, где продаются отдельные участки без подряда. Безусловно, есть и плюсы: частный землевладелец, который строит дом для себя, делает это качественно.

И даже если он решит его потом продать, то сможет получить прибыль: дом, построенный в организованном поселке, – более ликвидный объект. Но есть и минусы. Покупатель участка без подряда должен ознакомиться с условиями подключения ко всем коммуникациям, узнать планы девелопера по дальнейшему развитию поселка (если таковые планы имеются). Частный застройщик может попасть в ситуацию, когда его дом будет готов, а сроки сдачи в эксплуатацию всего поселка затянутся. Кроме того, в этом случае нельзя будет «выбрать» соответствующих соседей, а также придется вливаться в систему управления, принятую в поселке (если она уже сформирована). А коммунальные платежи в таких поселках могут достигать 20 тыс. руб. в месяц (зависит от категории поселения). Довольно неприятно узнавать о таких издержках по факту…

Но и девелопер рискует – например, потерять концепцию поселка, которая может оказаться «размыта» отдельными строениями (как заметил Геннадий Теряев, «кто-нибудь построит «минарет», и по соседству с ним никто больше не захочет ничего покупать»). Не раз уже возникал образ Шанхая при разговорах о такой застройке. Привлекаемые частными лицами подрядчики обычно работают «вразнобой» и не несут ответственности за качество и сроки выполнения работ. Чтобы избежать подобных явлений, девелопер может ограничивать покупателя участка без подряда в некоторых действиях путем заключения договора. Например, прописываются архитектурные ограничения, в качестве подрядчиков предлагаются 3-5 компаний, которые уже одобрены девелопером поселка. Имеют место и фейс-контроль покупателя земли, и ограничение на право перепродажи участка.

Несмотря на все минусы и ограничения, участки расходятся довольно бойко. Но самая главная опасность, по словам Геннадия Теряева, в том, что новые хозяева могут строить дома хоть десятилетиями. Поэтому не исключено, что Подмосковье пополнится недореализованными загородными поселками с «белыми пятнами» участков, выкупленных частными землевладельцами, которые впоследствии точно так же не нашли средств на строительство. Не хотелось бы, едва отдышавшись, возвращаться к «архитектурному беспределу», царствовавшему в Подмосковье в 90-е. Одна надежда, что кризис закончится раньше, чем хаотичная застройка в прошлом организованных поселков превратится в отчетливую тенденцию.

Источник: Информационно-аналитическое издание "Собственник"

Мы в: