24/09/2008. Жить за городом - хорошо! А хорошо жить за городом – еще лучше!

Последние несколько лет мы наблюдаем за тем, насколько быстрыми темпами развивается рынок загородной недвижимости. За последние годы появились десятки коттеджных поселков в новых направлениях. И если раньше самым востребованным, не имеющим конкурентов, было Рублево-Успенское направление, то сейчас появились застройщики и инвесторы, которые вывели на рынок поселки на Новорижском, Дмитровском и других шоссе... О новостях, тенденциях спроса и развития рынка таунхаусов в России мы попросили рассказать Владимира Яхонтова, заместителя генерального директора компании «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость».

- Расскажите о том, какие дома сейчас наиболее востребованы у потребителей? Какова оптимальная площадь участка и самого дома, этажность, какие цветовые решения наиболее популярны, материалы для фасадов и кровель?

Владимир Яхонтов (В.Я.): Наиболее популярными на сегодняшний день являются поселки коттеджей и таунхаусов с единой архитектурной концепцией и продуманной инфраструктурой. Особенно активно осваиваются Новорижское и Калужское направления, очень перспективным является Киевское.

Таунхаусы предлагаются покупателям под чистовую отделку. Площадь прилегающих к ним участков составляет от 2 до 5 соток. Если говорить о загородных домах, то размер участков зависит от класса загородной недвижимости. Для «эконом – класса» – это 6–7 соток, для «бизнес – класса» – от 7 до 20, и в зависимости от удаленности от МКАД. В сегменте «де люкс» предлагаются участки свыше 20 соток.

При отделке загородных домов и таунхаусов в сегменте эконом и бизнес-класса используется, в основном, мягкая кровля. Этими же материалами могут отделываться и особняки в сегменте «де люкс», но часто используются и другие материалы, такие как натуральная или битумная черепица, медное покрытие. Здесь все зависит от фантазии клиента.

- Какие факторы в первую очередь оказывают влияние на цену и престиж загородного жилья?

В.Я.: Цена и класс поселка зависят от целого ряда факторов: месторасположение (направление, удаленность от Москвы, транспортная доступность), архитектура домов, наличие инфраструктуры (в поселках «эконом - класса» она минимальна, в элитных – избыточна), качество строительных материалов.

Четкого разделения поселков по классам, по территориальному признаку в Московской области пока не существует. Наибольшим спросом пользуются Новорижское, Рублевское, Киевское, Калужское, Дмитровское, Пятницкое шоссе. При этом даже на не очень престижных восточных направлениях есть объекты сегмента «де люкс» стоимостью свыше миллиона долларов. Престижность западных направлений отчасти объясняется экологией, розой ветров, транспортной доступностью, а также традиционным выбором покупателей. Когда строилась Москва, размещение промышленных предприятий планировалось с учетом розы ветров, для того, чтобы вредные выбросы с предприятий не проходили через город, а сразу уходили в область и там рассеивались. Поэтому, в основном, все промышленные предприятия расположены на востоке Москвы. Соответственно, менее благоприятные районы ближайшего Подмосковья расположены на северо-востоке, востоке и юго-востоке, в зоне до 10км от Москвы, а западные и северные районы более благополучны.

Кроме того, важно отметить, что при выборе поселка для постоянного проживания, потребители, в первую очередь, уделяют внимание уровню безопасности и набору сервисных услуг, - эти факторы также влияют на ценообразование. В зависимости от сегмента, набор услуг может быть разным. В поселках «эконом - класса» он, как правило, минимален и ограничивается только охраной, в «бизнес - классе» предоставляется охрана, вывоз мусора, уборка снега, обслуживание общественных территорий. Для сегмента «де люкс» характерно наличие избыточного сервиса, начиная от услуг электрика, сантехника, и вплоть до обслуживания дополнительной инфраструктуры, существующей в поселке.

При подборе предложения в сегменте «эконом» для покупателя, как правило, важна стоимость объекта. В сегменте «бизнес» - близость к работе, соотношение «цена-качество». В сегменте «де люкс» - престижность места, экологичность, архитектурная законченность и эксклюзивность домов, избыточность инфраструктуры.

- Предлагаете ли вы объекты, находящиеся на стадии строительства или только уже готовые?

В.Я.: Объекты на рынке загородного жилья – наши в том числе – реализуются на разных стадиях строительства. Можно приобрести дом на стадии котлована или когда есть только огороженный земельный участок. Приобретение недвижимости на более ранних стадиях, интересно с точки зрения инвестиций – по мере возведения объекта, стоимость его будет планомерно увеличиваться, как за счет снижения строительных рисков, так и за счет роста рынка.

Покупка готового дома имеет свои преимущества: возможность сразу переехать в готовый дом, что особенно актуально для тех, кто приобретает загородное жилье в обмен на городскую квартиру, минимум рисков, связанных с тем, что объект может быть не достроен или построен в несоответствии с заявленными параметрами. Каждый выбирает наиболее актуальный для себя вариант.

- В чем отличительные особенности ваших поселков от других поселков?

В.Я.: Наше главное преимущество – в знании рынка. Прежде чем приступить к разработке концепции наших поселков, мы проводим исследование покупательских предпочтений, анализируем существующее предложение и спрос.

Один из основополагающих моментов при разработке собственных проектов «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость» видит в архитектуре. Мы считаем, что эстетический облик поселка – это очень важно. Продуманная концепция поселка создает его добавочную стоимость, позволяет гарантировать, что с годами этот объект не потеряет ликвидность, несмотря на изменения, происходящие на рынке.

Во всех поселках «МИЭЛЬ» работает управляющая компания, и каждый житель заключает «Договор на оказание и оплату услуг по содержанию поселка», который содержит закрытый перечень услуг, оказываемых компанией (охрана, уборка и т.д.). Наличие сервиса в поселке – не менее важно для современного потребителя, чем характеристики самого проекта – это необходимый атрибут нового качества жизни.

- На какой сегмент загородной недвижимости ориентируется ваша компания? Кого вы видите своими потенциальными покупателями?

В.Я.: В первую очередь мы ориентируемся на сегмент «бизнес-класса», как на наиболее массовый. Кроме того, с «бизнес - классом» «МИЭЛЬ» работает уже давно, и компания, в принципе, ориентирована на этот сегмент. Но, безусловно, у нас есть предложения «эконом - класса» и класса «де люкс». Покупателями могут быть конечные потребители – люди, которым нужен загородный дом. При этом значительную долю покупателей составляют и инвесторы, которые работают с нами «из поселка в поселок». Они вкладывают свои средства небольшим оптом, выкупая по 3–4 дома на начальной стадии строительства с последующей перепродажей. И клиенты обоснованно считают, что инвестиционные риски при работе с нашей компанией минимальны.

- Какими критериями оценки руководствуются специалисты, определяя направления, подходящие для строительства коттеджных поселков, претендующих на застройку домов для «бизнес» и «де люкс» класса.

В.Я.: В основном элитная недвижимость располагается в ближайшем Подмосковье (до 20км от МКАД), на всех направлениях, кроме восточных и, как правило, в организованных коттеджных поселках. В числе основных требований различные «изюминки»: например, расположение у воды или какая-либо специфическая инфраструктура. Важна также транспортная доступность поселка и экология района.

Из направлений с развитой инфраструктурой кроме Рублевки, Новорижского и Киевского шоссе можно назвать - Дмитровское шоссе (с множеством спортивных объектов) и Осташковское шоссе (примыкающее к водохранилищу). Если говорить о развитии инфраструктуры загородных поселков, то можно особо отметить район Барвихи, и поселки, расположенные поблизости.

- Какие требования предъявляются к архитектуре загородной недвижимости, особенно, если речь идет о поселке элитного класса?

В.Я.: Архитектура должна быть достойной, особенно если это поселки элитного класса. Потребитель в массовых сегментах предпочитает архитектуру без излишеств: классика, минимализм, хайтек и др. Что касается класса «де люкс», то тут вопрос умеренности – это дело вкуса потребителя. Предложения этого сегмента рассчитаны на очень небольшой круг людей с высокими требованиями и запросами. Здесь архитектура должна носить характер шедевра. Хотя некоторые девелоперы пренебрегают этим.

- Чаще всего архитектурную направленность поселка формирует инвестор - застройщик, а не будущий хозяин этого дома (конечный потребитель). Новые владельцы этих коттеджей после покупки дома начинают дополнять его какими-либо элементами. В итоге, изначально поселок, построенный в одном стиле, превращается в нагромождение совершенно разных по стилю и внешнему виду домов. Как такие изменения владельцев сказываются на элитности и продажах?

В.Я.: Архитектура в сегментах «бизнес-класс» и «элита» имеет особое значение - продуманная архитектурная концепция позволяет сформировать уникальный образ поселка и гарантирует, что со временем проект не станет менее востребованным на рынке. А для клиентов этого класса важно, чтобы недвижимость, которую они приобретают для себя, не упала в цене. Поэтому переделка фасадов домов в организованных поселках строго запрещена. Добавлять какие-то элементы (вплоть до кондиционеров, вынесенных наружу), изменять цветовую палитру можно только по согласованию с архитектором, который строил поселок.